Plusvalía municipal: cuánto pagarás al vender tu casa
Quién paga la plusvalía municipal, cómo se calcula por el método objetivo y el real, cuándo no tienes que pagar nada y qué plazos tienes.
Vendes tu casa, firmas en el notario, cobras… y unas semanas después te toca pagar al ayuntamiento. Es la plusvalía municipal, y mucha gente no la tiene en el presupuesto de la venta. Te contamos quién la paga, cómo se calcula con los dos métodos que permite la ley, cuándo no tienes que pagar nada y qué plazos tienes.
Qué es la plusvalía municipal
Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). Es un impuesto local: lo regula la Ley de Haciendas Locales y cada ayuntamiento lo aplica con su propia ordenanza. Grava la subida de valor del suelo (no del edificio) desde que compraste o heredaste hasta que vendes, donas o transmites el inmueble.
Tras las sentencias del Tribunal Constitucional, el Real Decreto-ley 26/2021 reformó el impuesto. Desde entonces hay dos reglas clave: si no ha habido ganancia, no pagas; y puedes elegir el método de cálculo que te salga más barato.
Quién la paga
Según la información tributaria del Ayuntamiento de Alicante, que resume lo que dice la ley:
- Compraventa: paga el vendedor. Si en la escritura pactáis que la pague el comprador, ese pacto vale entre vosotros, pero el ayuntamiento puede reclamársela igualmente al vendedor.
- Herencia o donación: paga quien recibe el inmueble (el heredero o el donatario).
- Vendedor no residente: el comprador actúa como sustituto y la ingresa en su lugar.
Cómo se calcula: los dos métodos
Método objetivo
Se parte del valor catastral del suelo en el año de la venta (viene desglosado en tu recibo del IBI) y se multiplica por un coeficiente que depende de los años que has tenido el inmueble. La ley fija coeficientes máximos y cada ayuntamiento aprueba los suyos en su ordenanza. Al resultado (la base imponible) se le aplica el tipo de gravamen del ayuntamiento, que por ley no puede superar el 30 %. Muchas ciudades aplican ese máximo; Alicante, por ejemplo, aplica el 30 %.
Método real
Se calcula la ganancia real: precio de venta menos precio de compra. Como solo tributa el suelo, esa ganancia se multiplica por la proporción que representa el valor catastral del suelo sobre el valor catastral total del inmueble. Sobre esa base se aplica el mismo tipo municipal.
Cuál se aplica
Pagas por el que dé la base más baja. Si el método real te sale mejor, tienes que pedirlo y acreditar los precios con las escrituras de compra y de venta. Muchos ayuntamientos tienen simuladores que calculan los dos.
Ejemplo con números
Compraste un piso hace 12 años por 180.000 € y lo vendes por 240.000 €. En el recibo del IBI, el valor catastral total es de 100.000 €, de los que 40.000 € corresponden al suelo (un 40 %). Supón que la ordenanza de tu ayuntamiento fija un coeficiente de 0,15 para 12 años (mira el tuyo, porque cambia según el municipio y el año) y un tipo del 30 %.
| Método objetivo | Método real | |
|---|---|---|
| Cálculo de la base | 40.000 € × 0,15 | (240.000 − 180.000) × 40 % |
| Base imponible | 6.000 € | 24.000 € |
| Cuota (30 %) | 1.800 € | 7.200 € |
Aquí te quedas con el objetivo: 1.800 €. En zonas donde la vivienda ha subido poco o donde el valor catastral es alto, puede pasar justo lo contrario y salirte mejor el real.
Cuándo no pagas nada
- Vendes sin ganancia: si el precio de venta es igual o inferior al de compra, no hay incremento y la operación no está sujeta. No basta con no pagar: tienes que presentarlo y aportar las escrituras.
- Dación en pago de tu vivienda habitual: si entregas tu casa al banco para cancelar la hipoteca (o en una ejecución hipotecaria), está exenta si cumples los requisitos: haber estado empadronado ahí al menos dos años (o desde que la compraste) y no tener otros bienes para pagar la deuda. Hay que solicitarlo.
- Bonificaciones municipales: muchos ayuntamientos rebajan la cuota en herencias entre padres, hijos y cónyuges, sobre todo si es la vivienda habitual. Varía muchísimo: revisa tu ordenanza fiscal.
Ojo con una confusión muy habitual: la exención por vender la vivienda habitual siendo mayor de 65 años es del IRPF, no de la plusvalía municipal.
Plazos para pagar
- Venta o donación: 30 días hábiles desde la escritura.
- Herencia: seis meses desde el fallecimiento, prorrogables otros seis si lo pides.
Si te pasas de plazo, el ayuntamiento te cobrará recargos e intereses de demora. El notario puede ayudarte con el trámite, pero la obligación de presentarlo es tuya.
Plusvalía municipal no es lo mismo que la ganancia del IRPF
Al vender pagas dos impuestos distintos. La plusvalía municipal grava el suelo y va al ayuntamiento. La ganancia patrimonial grava el beneficio total de la venta y va a Hacienda en tu declaración de la renta, dentro de la base del ahorro. Si quieres ver todos los costes de una compraventa juntos, tienes la guía de gastos de compraventa de vivienda.
Errores que salen caros
- Dar por hecho que hay que pagar: si vendes por menos de lo que compraste, compruébalo y preséntalo.
- No guardar la escritura de compra: sin ella no puedes demostrar el precio ni los años de tenencia.
- Calcular solo un método: haz siempre los dos.
- Olvidar el plazo: 30 días hábiles pasan rápido entre mudanza y papeleo.
Haz tus números antes de vender
Mete el valor catastral del suelo, los años de tenencia y los precios de compra y venta en la Calculadora de plusvalía municipal: te da el resultado por los dos métodos para que sepas cuánto apartar antes de firmar. Después, confirma coeficientes y bonificaciones en la ordenanza de tu ayuntamiento.
