Gastos de compraventa de vivienda: todos los costes

Los gastos que sí conoces (pero quizás no su importe exacto)

Comprar una casa no es solo pagar el precio acordado con el vendedor. Existe todo un ecosistema de gastos adicionales que se llevarán entre el 10% y el 12% del precio de compra, dependiendo de si compras vivienda nueva o de segunda mano, y de la comunidad autónoma donde compres. Estos gastos son obligatorios, no negociables, y debes tenerlos cubiertos o no podrás formalizar la compra.

Para una vivienda de 200.000 euros, estar hablando de 20.000-24.000 euros adicionales. No es una cantidad pequeña, y muchos compradores primerizos se sorprenden cuando descubren que necesitan mucho más dinero ahorrado del que pensaban. La entrada de la hipoteca (normalmente el 20%) ya son 40.000 euros, más estos gastos te vas a 60.000-64.000 euros que necesitas tener líquidos.

Estos gastos se pagan en efectivo el día de la firma, no se pueden financiar con la hipoteca (salvo excepciones muy raras). Por eso es crucial saber exactamente cuánto necesitarás y tenerlo disponible con antelación. Vamos a desglosarlos uno por uno para que sepas exactamente qué esperar.

El impuesto: IVA vs ITP según el tipo de vivienda

El impuesto es el gasto más significativo después del precio de compra. Pero cuál pagas depende de si compras vivienda nueva (directamente del promotor, sin estrenar) o vivienda de segunda mano (ya habitada anteriormente).

Si compras vivienda nueva, pagas IVA del 10% sobre el precio (21% si es de lujo, aunque esto es raro). Además pagas el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) que varía según la comunidad autónoma, normalmente entre 0,5% y 1,5%. En una vivienda nueva de 200.000€ en Madrid: 20.000€ de IVA + 2.000€ de AJD = 22.000€ de impuestos.

Si compras vivienda de segunda mano, pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que también varía por comunidad autónoma: Madrid 6%, Cataluña 10%, País Vasco 4%, Andalucía 8-10% según el precio... En una vivienda de segunda mano de 200.000€ en Madrid, pagas 12.000€ de ITP. En Cataluña serían 20.000€.

Como ves, la comunidad autónoma donde compres puede marcar una diferencia de miles de euros en impuestos. Algunos compradores cerca de fronteras autonómicas lo tienen en cuenta para decidir en qué provincia comprar.

Existen bonificaciones del ITP en algunas comunidades para jóvenes (menores de 35 años), familias numerosas, o personas con discapacidad. Infórmate si cumples algún requisito que te permita pagar menos. En Madrid, por ejemplo, familias numerosas pagan solo el 4% de ITP en lugar del 6%.

Notaría: formalizando la compraventa

El notario da fe pública de la compraventa y elabora la escritura pública. Sus honorarios están regulados por ley mediante un arancel, por lo que todos los notarios cobran prácticamente lo mismo por el mismo servicio. No tiene sentido buscar "el notario más barato" porque las diferencias son mínimas.

El coste depende del precio de la vivienda. Para una casa de 150.000€ son unos 600-850€. Para 200.000€ entre 850-1.200€. Para 300.000€ entre 1.200-1.500€. Si además formalizas la hipoteca en el mismo acto (lo habitual), añade otros 200-400€ por la escritura de hipoteca.

El notario lo elige el comprador, no el vendedor. Puedes elegir cualquier notaría del municipio donde se encuentra la vivienda. Aunque los precios son similares, algunos notarios son más rápidos o tienen mejor servicio, así que pregunta recomendaciones.

Además de sus honorarios, el notario te cobrará los gastos de gestión de documentos, copias de escrituras, etc. Normalmente otros 50-150€ adicionales. Pide un presupuesto por escrito antes del día de la firma para no llevarte sorpresas.

Registro de la Propiedad: asegurando tu propiedad

Después de firmar ante notario, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que oficialmente conste que eres el nuevo propietario. Sin esta inscripción, frente a terceros podrías tener problemas para demostrar la propiedad.

Los honorarios del registro también están regulados por arancel. Para una vivienda de 150.000€ son unos 400-600€. Para 200.000€ entre 600-800€. Para 300.000€ entre 800-1.000€. Si inscribes también la hipoteca (obligatorio si tienes financiación), añade otros 200-400€.

El registro lo suele tramitar la gestoría, que se encarga de llevar los documentos y hacer todos los trámites. Puedes ahorrar estos gastos de gestoría haciéndolo tú mismo, pero implica hacer cola en el registro, conocer todos los pasos, y dedicarle bastante tiempo. La mayoría prefiere pagar la gestoría y olvidarse.

Gestoría: el intermediario que facilita todo

La gestoría se encarga de todo el papeleo: recoger documentos del notario, llevarlos al registro, liquidar los impuestos, gestionar certificados necesarios, y asegurarse de que todo está correcto. Es técnicamente prescindible (puedes hacer todo tú mismo), pero en la práctica casi nadie lo hace sin gestoría.

Sus honorarios rondan los 300-600€ dependiendo de la complejidad de la operación y de lo que incluyas en sus servicios. Una compraventa simple con hipoteca sale por 300-400€. Si hay complicaciones (cargas anteriores que cancelar, herencias, etc.) puede subir.

Algunos bancos tienen gestorías recomendadas o incluso obligatorias si contratas la hipoteca con ellos. Pregunta si tienes libertad para elegir gestoría o si debes usar la suya. Las gestorías del banco suelen ser un pelín más caras pero ya están coordinadas con el proceso hipotecario.

Tasación de la vivienda: requisito del banco

Si pides hipoteca, el banco exige una tasación oficial de la vivienda para determinar su valor real de mercado. Ellos te prestarán el 80% del valor de tasación, no del precio de compra. Si la tasación sale más baja que lo acordado con el vendedor, puede haber problemas.

La tasación la paga el comprador y cuesta entre 250-600€ dependiendo del tipo de vivienda (piso pequeño vs casa grande con terreno) y la empresa tasadora. El banco te dirá con qué tasadoras trabajan y tú eliges entre ellas.

La tasación debe hacerse antes de firmar la hipoteca. El tasador visitará la vivienda, medirá, fotografiará, comprobará su estado, y emitirá un informe. Este proceso tarda entre 7-15 días desde que solicitas la tasación hasta que tienes el informe.

Si la tasación sale más baja que el precio de compra, tienes tres opciones: renegociar el precio con el vendedor bajándolo a la tasación, aportar más entrada para cubrir la diferencia (si el banco te presta el 80% de 180.000€ pero compraste en 200.000€, necesitas 40.000€ extra de entrada), o buscar otro banco que te dé una tasación más favorable.

Seguros obligatorios desde el primer día

El seguro de hogar es legalmente obligatorio si tienes hipoteca. Debe cubrir al menos daños por incendio, y normalmente los bancos exigen cobertura completa (incendios, agua, robo, responsabilidad civil, rotura de cristales). El coste anual ronda los 200-400€ para un piso estándar.

El banco te ofrecerá su seguro, normalmente más caro que si lo buscas tú mismo. Tienes derecho a contratar el seguro con cualquier compañía siempre que cumpla las coberturas mínimas exigidas. Compara precios y no asumas que el del banco es la única opción.

El seguro de vida es técnicamente opcional, pero en la práctica casi todos los bancos lo exigen para aprobar la hipoteca. Cubre el pago de la hipoteca si falleces, protegiendo al banco y a tus herederos. Cuesta entre 15-50€ al mes dependiendo de tu edad, salud, y capital asegurado.

Algunos bancos también exigen seguro de impago o de desempleo que cubra las cuotas si pierdes el trabajo. Estos seguros son más caros (30-80€/mes) y tienen muchas exclusiones. Negocia bien este punto porque puede encarecer significativamente tu cuota total.

Gastos de la hipoteca: comisiones bancarias

La comisión de apertura es lo que el banco cobra por "estudiar y aprobar" tu hipoteca. Antes era habitual (1% del capital), pero la competencia ha hecho que muchos bancos ya no la cobren. Si te la cobran, negocia que te la quiten o que te den otro beneficio a cambio (mejor tipo de interés, por ejemplo).

La comisión de estudio era otra comisión clásica que ha ido desapareciendo. Si te la cobran (0,5% del capital normalmente), negocia también. Muchos bancos la eliminan si presionas un poco.

Aunque no son gastos iniciales, debes conocer las comisiones futuras: comisión por amortización anticipada (si quieres adelantar pagos para reducir la hipoteca), comisión por subrogación (si quieres cambiar tu hipoteca a otro banco), y comisión de cancelación (si quieres liquidar la hipoteca completa antes de que termine).

Gastos menores pero que suman

Necesitarás varios certificados y documentos para completar la compra. Certificado de eficiencia energética (si el vendedor no lo tiene), nota simple del Registro de la Propiedad (3-10€), certificado de cargas (para asegurar que la vivienda no tiene deudas o hipotecas previas), certificado de estar al corriente de pagos de comunidad... Cada documento pequeño son 10-50€, pero juntos suman 100-200€.

Si contratas un abogado independiente para que revise el contrato antes de firmar (muy recomendable en compras complejas), sus honorarios rondan los 500-1.500€ dependiendo de la complejidad. No es obligatorio pero da mucha tranquilidad tener asesoramiento legal propio.

El día de la mudanza también tendrás gastos: empresa de mudanza (300-1.000€), cambio de cerraduras (100-200€), pequeñas reformas o arreglos urgentes (variable), y cambio de titularidades de suministros (agua, luz, gas) que a veces llevan cargos de alta.

Diferencias entre comprar nueva y segunda mano

Comprar vivienda nueva implica pagar IVA (10%) + AJD (0,5-1,5%), que suma 10,5-11,5% del precio. Comprar segunda mano en Madrid es ITP del 6%, claramente más barato. Pero esto varía: en Cataluña el ITP es 10%, igual que nueva.

La vivienda nueva suele venir con garantías de 10 años en estructura y defectos graves. La segunda mano la compras "como está" (salvo vicios ocultos graves). Esto puede compensar el mayor gasto inicial en nueva si evitas reparaciones futuras.

En vivienda nueva a veces el promotor ofrece pagar algunos gastos (notaría, registro) o incluirlos en el precio para hacer la oferta más atractiva. En segunda mano todos los gastos los pagas tú siempre.

Cómo prepararte financieramente

Suma el 30% del precio de compra como cifra segura para entrada + gastos. Para 200.000€ necesitas 60.000€. Algunos dicen que con el 25% basta, pero es mejor tener margen de sobra que quedarte corto el día de la firma.

Ten ese dinero disponible en efectivo o en cuentas fácilmente movilizables al menos 1-2 meses antes de la firma prevista. No lo tengas en inversiones que tardes en liquidar o en plazos fijos con penalización.

Pide presupuestos escritos de todos los profesionales (notario, gestoría, tasador) antes de comprometerte. Así evitas sorpresas de última hora que pueden desestabilizar tu planificación.

Usa nuestra calculadora para tu caso concreto

Nuestra calculadora de gastos de compraventa te permite introducir el precio de la vivienda, si es nueva o segunda mano, y tu comunidad autónoma. Calculamos automáticamente todos los gastos que tendrás: impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación, seguros... y te damos el total exacto que necesitas tener ahorrado.

También te desglosamos cada concepto para que entiendas exactamente a dónde va cada euro. Puedes ajustar algún parámetro (por ejemplo, si ya tienes seguro contratado) para afinar el cálculo a tu situación específica.

Usa esta herramienta antes de empezar a buscar casa seriamente. Así sabrás qué precio de vivienda puedes permitirte realmente sumando todos los gastos asociados.